万科城怎么样？2026永川凤凰湖多组团一手二手真实成交、学区划片、首付测算 - 骏耀房产网

万科城位于永川凤凰湖片区，是城璟、城悦、城澜、城逸、城漫多组团开发的大型社区（官方口径为「一期 K4-1-12-01 / K4-1-11-02-2 地块 + 二期 K4-6-1-02 / K4-7-3-02 地块」），重庆永万置业开发、万科物业提供服务，一手房在售（正常销售中）为当前成交主力。本文按骏耀房产网 6 大固定模块，纯客观归档该小区多组团楼盘档案——含依据永川区住建委 45 条官方商品房预售通告补齐的期数、地块与开发时间线，以及三处参数登记口径异常的全网纠错点、2023 年 1 月至 2026 年 9 月 186 条真实成交台账（一手房 130 笔、二手房 32 笔、租单 22 笔、工抵房 2 笔分口径统计）、2026 年官方学区划片原文、五组团合作银行按揭评估指导价（2026-09 更新，按组团分别认定）与首付月供实测、片区配套直线距离，不做任何房源营销推广、不代看房、不代购。

2026-09-27 更新说明：本站房源库已补全五个组团的银行评估参考价，本文第五模块据此重算——核实结论为五个组团成交均价均高于各自评估均价（倒挂 2.1%-36.4%），首付逻辑与首次发布版本不同，请以本版为准。

一、楼盘官方静态权威参数（含多组团建档与登记异常核验）

本文参数均以永川住建官方备案及骏耀房产网房源库为准，未录入或口径存疑项目已单独标注。 万科城为多组团大盘，房源库按组团分别建档（城璟 / 城悦 / 城澜 / 城逸 / 城漫），本文采用整盘口径汇总。

1.1 组团分建档（房源库登记 + 官方预售许可证累计口径交叉填列）

2026-09-27 补齐说明：加粗的「官方预售累计」数据为本站逐张识读永川区住建委 45 张《商品房预售许可证》附件影像后汇总的官方口径（成套住宅，不含地下车库；预售核发面积≠小区总建筑面积，套数≠规划户数），用于填补房源库"未录入"空格并与房源库登记值交叉验证。

ⓘ 官方累计读数：四个有证组团合计 63 幢 / 3306 套 / 337,718.98 ㎡（另有 2 张地下车库许可证未计入）；许可证幢号前缀 A=城悦、B=城璟、C=城澜、D=城逸，与四个地块一一对应。

1.2 永川区住建委官方商品房预售通告归档（补齐缺失参数的官方依据）

房源库中城澜、城逸、城漫的建造年代 / 面积指标均未录入，本站据此向永川区住房和城乡建设委员会公开公示检索，自其"商品房预售通告"栏目共取得 45 条万科城相关通告（2020-01-03 至 2025-09-05），并逐张识读 45 张《商品房预售许可证》附件影像（幢号、层次、套数、建筑面积），由此确定各组团的官方期数、地块编号、开发时间线与累计预售规模：

ⓘ 读表要点：①官方口径下"万科城"实际为一期（两个地块）+ 二期（两个地块）的多地块项目，房源库按门牌分的 5 个组团可以完整挂接到官方期数 / 地块；②城璟（167 号）与城悦（169 号）同属一期但分属不同地块，这解释了两者容积率（均为 1.60）一致、而建成年份不同（分别 2022 年与 2021 年）的现象；③城澜与城逸同属二期但分属两个地块，门牌相距较远，实际位于不同街区，看房与比价时不应视作同一组团；④预售时间为地块取得销售资格的时间，不等同于交付或竣工时间，本文不作为建造年代的认定依据。

ⓘ 参数登记异常核验（本站全网纠错点，2026-09-27 据官方数据交叉印证）：①城璟占地面积登记 141 ㎡、城悦建筑面积登记 141 ㎡——与整盘"占地面积 141561 ㎡、建筑面积 227409.6 ㎡"的开发商公示口径对比，"141"疑似为 141561 的截断录入；城悦"占地面积 227410 ㎡"则与整盘建筑面积 227409.6 ㎡ 高度吻合，疑似串位误填。以上为数值比对提出的归因线索，本站不作推测性填补，以住建官方备案为准；②自洽核验：整盘口径"容积率 1.60 × 占地 141561 ㎡ = 226498 ㎡"与公示建筑面积 227409.6 ㎡ 仅差 0.4%，三项核心参数互相印证、可直接采信；③户数口径冲突（官方套数坐实）：官方预售累计为城璟 1168 套（房源库 1216 户，接近）、城悦 898 套（房源库 1072 户，偏差约 19%）、城澜 366 套（房源库登记 4816 户，偏差逾 13 倍，坐实误填——其数值与整盘公示 4796 户高度接近，应为整盘数据误填至单个组团）；城漫登记 1956 户但官方预售通告无记录，无法验证；④城悦、城漫产权登记 50 年与其余组团 70 年不一致，签约前请以不动产权证核实。

ⓘ 整盘补充参数来源说明：上段"占地 141561 ㎡ / 建面 227409.6 ㎡ / 90 栋 / 4796 户 / 车位 5258 个 / 开盘 2025-01-03 / 交房 2025-12-30"等整盘指标，引自开发商公示及多家第三方房产平台的一致记载（非政府公示口径），本站仅用于解释房源库登记异常的归因线索与数量级比对，不作为购房认定依据，最终以住建备案与不动产权证为准。各组团占地面积官方未按组团单独公示（许可证不载占地指标，K4 地块编号为规划内部编号、非宗地编号），本文不作估算。

二、2023-2026 年平台真实闭环成交大数据解析（一手 / 二手分口径统计）

数据来源：骏耀房产网 2023 年 1 月至 2026 年 9 月万科城真实成交台账，共 186 条记录——一手房 130 笔（在售新盘成交，正常销售中）、二手房过户 32 笔、工抵房 2 笔、租单 22 笔，台账更新至 2026 年 9 月 23 日。工抵房与小高层均单独列示，不混入住宅加权统计；租单单列。

ⓘ 为什么本文以"一手 / 二手分口径"为主线：万科城 164 笔买卖中一手房占 130 笔（约 79%），是本系列专题中首个以在售一手盘为成交主力的小区——一手成交价反映开发商当前售价体系，二手房过户价反映存量市场博弈，两类价格性质不同。全盘混合加权均价 6763 元/㎡（算术 6770 / 中位 6580），住宅口径（高层 + 洋房）162 笔加权 6778 元/㎡，全文各口径分列、不互相抹平。

2.1 成交总览（分口径）

ⓘ 个案单列（不代表小区普遍成交水平）：①破万 2 笔——2025-01-25 一手洋房 62.50 ㎡ / 116.00 万 / 18560 元/㎡（小面积高总价个案，全盘最高单价）与 2024-09-27 二手锦悦组团洋房 131.91 ㎡ / 174.00 万 / 13191 元/㎡（全盘最高总价，锦悦组团仅此 1 笔样本）；②最低个案——2026-02-04 二手小高层 84.30 ㎡ / 39.60 万 / 4698 元/㎡（小高层仅 2 笔样本，另 1 笔 5918 元/㎡）；③工抵房 2 笔（6143 / 6765 元/㎡）按口径单列。以上均不混入业态加权统计。

2.2 组团成交分布（买卖 164 笔）

ⓘ 组团读数提示：城璟加权均价 6283 元/㎡ 为已录入组团中最低，城澜、城漫、主盘集中在 6800 元/㎡ 上下，组团间价差约 8%（锦悦个案除外）；二手占比高的组团（城璟 9 笔二手 / 城悦 15 笔二手）均价整体低于一手主力组团，与一手 / 二手口径差一致。组团成交笔数不代表各组团体量排名，仅反映台账记录分布。

2.3 分年度走势（住宅口径，高层 / 洋房分列）

ⓘ 年度读数提示：高层与洋房加权均价均呈 2023 年高点后逐年回落形态（洋房 7286 → 6874 → 6563 → 5879），2026 年买卖合计仅 10 笔且以二手房过户为主（一手 3 笔），样本小、均值波动大，本文仅作历史记录归档，不构成价格走势判断。

2.4 单价段位与面积段分布（住宅 162 笔）

ⓘ 读表提示：万科城成交高度集中于 100-110 ㎡（89 笔，占住宅样本 55%），且该段以洋房为绝对主力；90-100 ㎡ 段则以高层为主（27 笔）。60-80 ㎡ 段仅 2 笔且均为高单价小面积洋房个案，不构成普遍价格参照。

2.5 164 笔买卖真实成交明细（按时间排序）

2.6 租赁市场单列统计（22 笔）

ⓘ 毛收益率＝面积段租金单价均值×12 ÷ 同段成交均价，仅基于历史台账的静态测算，受家具家电配置、楼层、装修年份影响显著，未扣除空置与持有成本，不构成任何收益判断或承诺。

三、永川官方最新学区划片归档（2026 年）

根据《重庆市永川区教育委员会关于做好 2026 年义务教育招生入学工作的通知》（永教基〔2026〕10 号）配套公示的《永川区 2026 年城区小学招生范围》（2026-05-29 发布）与《永川区 2026 年城区初中招生范围》（2026-06-16 发布）：

3.1 小学：凤凰湖小学（城璟 / 城悦 / 城澜 / 城逸门牌官方原文直接列示）

ⓘ 2026 年小学招生范围中以"167 号（万科城·城璟）、169 号（万科城·城悦）、188 号（万科城·城澜）"及"永津路 155 号（万科城逸）"明确单独列示于凤凰湖小学招生范围，属直接划片；主盘在售新盘对应门牌与城漫组团未被文件单独列出，属号段归档范围外的待核事项（见第六模块必查第一项）。

3.2 初中：凤凰湖中学（凤凰一路整条列示 + 永津大道 / 永津路 155 号）

ⓘ 凤凰湖中学招生范围以路段口径列示，「凤凰一路」整条路段列示——城璟 167 号、城悦 169 号、城澜 188 号均属直接对应；「永津大道」整条列示且「永津路 155 号（万科城逸）」单独列示，城逸双口径覆盖。

ⓘ 门牌口径差异说明（本站如实标注）：官方学区文件写"永津路 155 号（万科城逸）"，房源库登记为"永津大道 155 号"，两处路名表述不一致，本文均按原文归档、不代为统一；以不动产权证及公安门牌编制为准。

ⓘ 学区划片以永川区教委当年实时公示为准，本文仅作原文归档，不构成任何入学承诺。 入学须满足"适龄儿童户籍、父母房屋产权证明、实际居住地三对口"或由区教委统筹安排。

四、片区配套客观实测解读（直线公里数）

ⓘ 配套距离说明：上表为直线公里数（基于骏耀房产网房源库登记坐标与公开开放地图数据测算，可能与实际步行 / 驾车距离存在差异，实际距离因道路走向、地形等会大于直线距离），本站不提供以分钟计的通行时间承诺。规划中或在建配套不在本表归档范围。表中凤凰湖小学、凤凰湖中学同时为"地理邻近资源"与"官方划片学校"，入学资格以第三模块官方文件及当年公示为准。

五、独家合作银行按揭贷款评估指导价（2026-09 更新，按组团分别认定）

此为骏耀房产网合作银行 2026 年最新按揭贷款评估指导价，全网仅本站公示。2026 年 9 月更新后，万科城五个组团评估均价已全部录入，且按组团分别认定——组团之间评估价差最高达 1850 元/㎡，同一套面积、不同组团，可贷额度与首付会有明显差别。

5.1 各组团成交均价与评估均价对照（倒挂判定）

ⓘ 本表读数（重要）：五个组团的成交均价全部高于各自评估均价，意味着在二手过户口径下，贷款认定值将按较低的评估价计算，超出部分须转为首付。倒挂幅度从城澜的 2.1% 到城悦的 36.4% 不等——评估价最低的城悦（4850 元/㎡）反而倒挂最深，因为该组团二手成交单价（6615 元/㎡）居高，两者背离最大。签约前请务必按目标房源所属组团重新测算。

5.2 结合真实成交个案的首付月供测算（取 MIN（评估认定值，成交价）×85%）

ⓘ 测算说明（务必阅读）： 1. 同为万科城，组团不同则首付结构完全不同：城澜评估均价 6700 元/㎡ 为各组团最高，2026 年两笔洋房成交反而按成交价足额认定（案例中评估认定值 88.73 万 / 68.61 万均高于成交总价），首付维持在 8.35-12.95 万；而评估价最低的城悦，102.28 ㎡ 洋房首付达 17.04 万，实际首付率约 28.8%（理论最低首付率 15%），两者相差逾 8 万元。 2. 单价与评估价的相对关系，比"洋房 / 高层"标签更决定首付：城悦高层（84.52 ㎡，5147 元/㎡）首付 8.66 万，反低于同城悦洋房的 17.04 万——因为前者成交单价接近评估均价下沿。低单价房源通常首付压力更小。 3. 一手房（在售新盘）不涉及二手过户评估认定流程，其首付以开发商及贷款银行按楼盘、按房源的实时政策为准；本表 7 条案例均为二手过户口径的真实台账样本。 4. 表内利率、成数按 2026 年永川现行口径的理论测算，不构成任何贷款承诺；实际认定的评估价、成数、年限、利率以国家政策规定与银行实时审批结果为准。 5. 上述测算未计入契税、维修基金、中介服务费及装修等其他支出。

六、签约前 4 件必查事项

1. 核实目标房源的组团、门牌与学区对应关系（第一优先级）。万科城为多组团大盘，官方 2026 年小学划片仅单独列示了城璟 167 号、城悦 169 号、城澜 188 号与永津路 155 号（万科城逸），主盘在售新盘对应门牌与城漫组团未被文件单独列出；且"永津路 155 号"与房源库登记的"永津大道 155 号"路名表述不一致。签约前请以公安门牌编制与区教委当年实时公示逐一核对目标房源的划片学校，不要以相邻号段推断。

2. 先分清组团、口径，再对照价格带比价。本小区一手房（开发商在售价）与二手房（存量过户价）分属两套价格体系：一手加权 6818 元/㎡、二手加权 6555 元/㎡；组团间成交均价也有差异（城澜 6840、城悦 6615、城璟 6283 元/㎡，锦悦 13191 元/㎡ 为孤例个案不具参照性）。请确认目标房源口径与组团后，对照本文第二模块对应价格带判断定价合理性；低价个案（如 4698 元/㎡ 小高层）需核实楼层、装修与急售成因。

3. 按"目标组团"而不是"楼盘均价"重算首付预算（评估价差 1850 元/㎡）。五个组团的银行评估均价互不相同——城澜 6700 元/㎡ 最高、城悦 4850 元/㎡ 最低，相差 1850 元/㎡；本小区二手样本普遍存在成交价高于评估价的倒挂情形，倒挂幅度 2.1%-36.4% 不等，评估价最低的城悦反而倒挂最深（实测 102.28 ㎡ 洋房首付达 17.04 万、实际首付率约 28.8%）。签约前请以目标房源所属组团的最新预评估价重算「MIN（评估认定值，成交价）×85%」，避免签约后首付不足违约。

4. 核实产权年限与房源属性（城悦、城漫 50 年 / 城逸、城漫商住一体）。房源库登记中城悦、城漫产权年限为 50 年、与城璟和城澜的 70 年不一致，城逸与城漫登记为商住一体且多项参数未录入——签约前请以不动产权证核实目标房源的用途（住宅 / 商业）、产权年限与土地性质；涉及工抵房（平台台账有 2 笔记录）的房源，请额外核实抵付协议与网签备案条件。同时请核实房源库登记异常对应的官方备案值：城璟占地 141 ㎡、城悦建面 141 ㎡（疑截断 / 串位），城澜"32 栋 4816 户"已被官方预售累计（11 幢 / 366 套）证伪，城漫 1956 户暂无官方记录可验。

七、标准化合规免责声明

【骏耀房产网合规数据声明】

1. 本文为永川小区楼市百科科普归档内容，仅做本地房产数据整理科普，不做任何房源营销推广、不代看房、不代购，购房请通过合法交易渠道；

2. 楼盘基础参数均以永川住建官方备案及骏耀房产网房源库为准；第一模块「期数 / 地块 / 预售时间线」及各组团「官方预售累计（幢 / 套 / 建筑面积）」取自重庆市永川区住房和城乡建设委员会公开发布的《商品房预售通告》及其《商品房预售许可证》附件影像（45 份，2020-01-03 至 2025-09-05，本站逐张识读汇总），预售核发面积不含地下车库、商业及配套，不等于小区总建筑面积；核发套数不等于规划户数；预售许可时间不等同于竣工或交付时间；整盘占地、建筑面积、车位数量等补充指标引自开发商公示及第三方房产平台记载，非政府公示口径，仅用于数量级比对与登记异常归因说明，不作购房认定依据。城璟占地面积 141 ㎡、城悦建筑面积 141 ㎡、城澜规划户数 4816 户三处登记异常，以及城悦与城漫产权 50 年、城逸与城漫商住一体、城漫对应地块未在官方通告中出现等口径事项，本文均如实列示、不作推测性填补，一切以官方备案与不动产权证为准；

3. 成交数据为 2023-2026 年骏耀房产网平台真实闭环历史成交记录，一手房（含工抵房单列）、二手房、租单分口径统计，仅反映历史价格区间，不代表当前市场实时售价，不构成价格走势判断依据；2026 年买卖样本仅 10 笔，年度均值波动属小样本现象；万科城在售新盘的销售状态以开发商实时公示为准；

4. 学区信息取自永川区教委 2026 年官方公开划片文件原文，仅供置业参考，学区划片以官方实时公示为准，不构成任何入学承诺；主盘在售新盘门牌与城漫组团未被官方文件单独列出，本文不作划片推断；

5. 银行按揭评估指导价为合作银行 2026 年 9 月更新数据，万科城按组团分别认定（城澜 6700 / 城璟 5150 / 城漫 5060 / 城逸 5050 / 城悦 4850 元/㎡），第五模块测算基于「MIN（评估认定值，成交价）×85%」与 2026 年永川现行贷款政策，具体贷款结果以国家政策规定与银行实时审批为准；

6. 全文所有内容仅为楼市数据科普，不构成任何购房、投资、置换决策建议。

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数据更新至：2026-09-23 ｜ 行政区：重庆市永川区 ｜ 板块：凤凰湖片区

📌 下期预告：永川小区深度解读系列将按后续排期继续更新其他小区的完整百科专题，具体小区以届时发布为准。